TVA sur marge du marchand de biens : le calcul, lot par lot

Un immeuble achevé depuis 5 ans au plus (ou rendu neuf par des travaux) est taxé sur le prix total (CGI art. 257 I-2-2°). Un immeuble de plus de 5 ans est exonéré (CGI art. 261-5-2°), sauf option (art. 260-5° bis). Un terrain à bâtir, ou un immeuble ancien avec option, est taxé sur la marge si son acquisition n'a pas ouvert droit à déduction (CGI art. 268), à condition que le bien n'ait pas changé de catégorie entre l'achat et la revente. Si l'achat a ouvert droit à déduction, c'est le prix total.

Le BOFiP retient « toutes les dépenses qui ont été supportées par l'acquéreur à ce titre (notamment les droits de mutation) » (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 270). Les droits de mutation se retranchent donc du prix de vente. Les frais et honoraires grevés d'une TVA déductible en sont exclus. Les travaux ne se déduisent pas : ce ne sont pas des sommes versées pour l'acquisition.

La base d'imposition est « prise pour 0 » (BOFiP, § 300) : aucune TVA, mais aucun crédit de TVA non plus. Sur l'exemple, une revente à 380 000 € donne 0,00 € de TVA. La perte d'un lot ne s'impute pas sur la marge d'un autre lot.

Oui. Pour un lotissement, le BOFiP ventile le prix d'achat « en proportion des surfaces incluses dans le lot cédé » (§ 300), et chaque lot a sa propre marge. Ajoutez un lot par vente dans l'outil : la TVA est calculée lot par lot, puis additionnée.

Selon l'arrêt Icade Promotion (CJUE, 30/09/2021, C-299/20), la marge suppose une identité juridique entre le bien acheté et le bien revendu : passer de terrain non à bâtir à terrain à bâtir, ou d'immeuble ancien à immeuble neuf, fait perdre la marge (rapport du 122e Congrès des notaires, 2026). Le Conseil d'État en déduit que la marge ne s'applique pas à un terrain à bâtir dont l'acquisition n'a pas été soumise à la TVA (CE, 18/04/2023, n° 468094).

La doctrine administrative, plus favorable, n'a pas été rapportée : pour une vente en 2026, l'outil applique la marge et signale le risque. Le texte de l'arrêt n'a pas pu être lu à la source : sa portée est connue par le Conseil d'État et la doctrine. À vérifier pour votre cas.

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17/12/2025 transfère la TVA dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). L'ordonnance n° 2026-671 du 27/07/2026 reporte son entrée en vigueur du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027 et renumérote les articles en L.231-xx (les L.221-xx de 2025 ne sont jamais entrés en vigueur).

Il n'y a pas de coexistence : la date de la vente choisit le code. Les références au CGI restent seulement tolérées dans les documents jusqu'au 30/06/2028 (ordonnance n° 2026-671).

Jusqu'au 31/12/2026, la doctrine administrative admet la marge pour un bien acheté à un particulier. À partir du 01/01/2027, le CIBS exige que l'acquisition ait supporté une TVA que l'acheteur n'a pas pu déduire, ou qu'elle soit faite par quelqu'un qui avait lui-même acquis le bien de cette façon (art. L.231-19). Sur l'exemple, la TVA passe de 20 000,00 € à 100 000,00 € si le particulier avait acheté sans TVA. S'il avait acheté en VEFA, avec TVA, la marge reste possible : 20 000,00 €.

À vérifier : le rescrit BOI-RES-TVA-000253 (18/02/2026, écrit avant le report) indique que la doctrine reste opposable sur les articles correspondants du CIBS, mais le texte nouveau lui est contraire, et aucun BOFiP postérieur à la recodification n'a été trouvé. La rédaction exacte des articles L.231-18 à L.231-20 est aussi à relire sur Légifrance. L'outil applique le texte du CIBS et le signale.

On calcule « en dedans » (BOFiP, § 250) : marge HT = (prix TTC − prix d'achat) ÷ 1,20, et TVA = marge TTC × 20 / 120. Pour une revente à 500 000 € TTC d'un bien acheté 400 000 € : TVA de 16 666,67 €, prix HT de 483 333,33 €. Choisissez « TVA comprise (TTC) » dans l'outil.