Bail commercial : ce que change la loi du 26 mai 2026 pour votre bail

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, publiée au Journal officiel le 27 mai, est en vigueur depuis le 28 mai 2026 (lendemain de la publication, art. 1 du Code civil). Son art. 62, II fixe des dates propres à chaque mesure, comptées depuis la promulgation du 26 mai :

Un bail signé le 26 ou le 27 mai 2026, entre la promulgation et l'entrée en vigueur, est à vérifier. Pour un bail renouvelé, la loi ne dit pas si la date qui compte est la prise d'effet ou la signature du renouvellement : l'outil demande la date de prise d'effet et le signale.

Oui pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, quand l'activité est le commerce de détail ou de gros, ou une prestation de services à caractère commercial ou artisanal. Les sommes versées en garantie « ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre » et ne portent pas intérêt (art. L.145-40, al. 2 du Code de commerce). Une clause contraire est réputée non écrite (art. L.145-15) : l'excédent peut être réclamé.

Deux points restent à vérifier : le texte ne dit pas si le trimestre s'entend HT ou TTC (l'outil retient le loyer HT hors charges, la lecture la plus prudente), ni si le dépôt et les autres garanties (caution, garantie bancaire), plafonnées elles aussi à un trimestre, se cumulent.

Le paiement mensuel « est de droit » quand le locataire d'un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, le demande (art. L.145-32-1 du Code de commerce). Condition : aucun arriéré de loyer ni de charges, sauf les sommes contestées avant la demande. La loi n'impose aucune forme ; une lettre recommandée avec accusé de réception sert de preuve. La demande prend effet à l'échéance suivante prévue au bail. Elle vaut aussi pour les baux en cours, et le bail ne peut pas l'interdire (art. L.145-15). L'outil prépare la lettre type quand ces conditions sont remplies.

Oui. L'article L.145-38-1 du Code de commerce autorise la clause qui encadre « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse » la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, par exemple ±2 % par an. Il ne vise que l'ILC, pas l'ILAT. Une clause non symétrique (« +3 % au plus, sans plancher ») sort de ce cadre : sa validité est à vérifier. Une clause qui limite la baisse sans limiter la hausse risque d'être réputée non écrite (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681). L'application de l'article aux baux conclus avant le 28 mai 2026 est discutée (avenant possible). Pour chiffrer l'effet de la clause : calcul de la révision du loyer avec la clause tunnel.

Dans « un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois » à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception, déduction faite des sommes dues et justifiées (art. L.145-40, al. 4). Les autres garanties sont restituées dans les six mois. La règle vaut quand les clés sont rendues à compter du 26 août 2026, baux en cours compris : des clés rendues le 1er octobre 2026 donnent une restitution au plus tard le 01/01/2027. Le texte semble viser tous les baux commerciaux ; son champ exact reste discuté.

Pour les ventes et autres mutations à compter du 26 août 2026, l'obligation de restituer le dépôt « est transmise au nouveau bailleur ». Les autres garanties deviennent caduques de plein droit, et l'ancien bailleur rend les documents et fait les mainlevées dans les six mois (art. L.145-40, al. 3). Le locataire a par ailleurs un droit de préférence, c'est-à-dire une priorité pour acheter le local (art. L.145-46-1, précisé par l'art. 61 de la loi) ; en sont exclus les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

Le plafond du dépôt et le paiement mensuel visent l'activité exercée (commerce de détail ou de gros, services à caractère commercial ou artisanal), pas la nature du local. Une profession libérale ou une activité tertiaire non commerciale n'est pas visée. Des bureaux où s'exerce un service commercial, comme une agence, peuvent l'être : l'outil répond « à vérifier » pour les bureaux et les entrepôts. Seul le droit de préférence exclut expressément les locaux à usage exclusif de bureau.

Non. Les articles 61 à 63 de la loi du 26 mai 2026 ne contiennent rien sur la taxe foncière. L'interdiction de la refacturer, prévue dans le projet de loi, a été retirée en commission mixte paritaire, selon les commentaires publiés. Une proposition de loi séparée existe ; elle n'est pas adoptée selon les sources consultées le 26 octobre 2026.