Révision du loyer commercial : calcul avec l'ILC ou l'ILAT

L'indexation annuelle applique la clause d'échelle mobile du bail : le loyer suit l'indice chaque année, sans demande. La période de variation de l'indice ne peut pas dépasser la durée entre deux révisions (art. L.112-1 du Code monétaire et financier).

La révision triennale (art. L.145-38 du Code de commerce) se demande trois ans au moins après l'entrée en jouissance, le point de départ du bail renouvelé ou la précédente révision. Elle prend effet à la date de la demande. La hausse ou la baisse ne peut excéder la variation de l'indice intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

L'indice de base est celui de la dernière fixation du loyer : celui indiqué dans le bail, ou celui de la dernière révision. En cas de doute, regardez la clause « indexation » ou « échelle mobile ».

En indexation annuelle, l'indice de comparaison est en général celui du même trimestre un an plus tard. En révision triennale, la loi fixe le point de départ mais pas l'indice d'arrivée. Deux pratiques existent : l'indice du trimestre de la demande, souvent pas encore publié (on calcule un loyer provisoire, puis on régularise), ou le dernier indice publié à la date de la demande. Aucun arrêt de la Cour de cassation ne tranche ce point : à vérifier selon votre situation. L'outil propose le trimestre de base + 3 ans, que vous pouvez changer.

L'ILC (indice des loyers commerciaux) vaut pour les activités commerciales et artisanales. L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) vaut pour les autres activités tertiaires, qui « recouvrent notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques » (art. D.112-2 du Code monétaire et financier, pris pour l'art. L.112-2).

Le critère est l'activité exercée, pas la nature du local : des bureaux occupés par une profession libérale relèvent de l'ILAT. L'indice du coût de la construction (ICC) reste aussi autorisé. Les valeurs sont sur les pages ILC et ILAT.

L'article L.145-38-1 du Code de commerce, créé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (en vigueur le 28 mai 2026), autorise la clause qui encadre « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux ». Par exemple : ±2 % par an. Elle ne vise que l'ILC, pas l'ILAT.

L'outil encadre chaque variation annuelle, puis les enchaîne : sur trois ans, l'exemple ci-dessus donne 12 279,39 € HT. Une clause non symétrique sort du cadre de la loi : sa validité est à vérifier. Une clause qui limite la baisse sans limiter la hausse risque d'être réputée non écrite (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681). L'application de l'article aux baux conclus avant le 28 mai 2026 est discutée : à vérifier. Les autres changements de la loi pour votre bail : vérificateur de la loi du 26 mai 2026.

Si le bail contient une clause d'échelle mobile et que, par son jeu, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé par contrat ou par le juge, chaque partie peut demander la révision (art. L.145-39 du Code de commerce). La hausse qui en découle ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. L'outil signale ce seuil en indexation annuelle.

Oui pour les calculs qui couvrent cette période. Pour une PME, la variation annuelle de l'ILC prise en compte est plafonnée à 3,5 % pour les trimestres du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, art. 14, prolongée par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023). Le surplus est « définitivement acquis » au locataire : une révision postérieure, triennale par exemple, ne peut pas le reprendre. Le plafonnement ne vise pas l'ILAT. Cochez « locataire PME » : l'outil le signale quand votre période est concernée, mais ne l'applique pas, car la méthode de calcul sur plusieurs années n'est pas tranchée. Pour une PME, le loyer révisé est alors plus bas que le résultat affiché.

L'INSEE publie l'ILC et l'ILAT une fois par trimestre, environ trois mois après la fin du trimestre, dans une « Information rapide » ; l'avis paraît ensuite au Journal officiel. Dernières valeurs : ILC du 2e trimestre 2026 = 137,16, JO du 25/09/2026 ; ILAT du 2e trimestre 2026 = 138,01, JO du 25/09/2026. Ces indices sont définitifs : une valeur publiée ne change plus. L'outil affiche la date de parution au JO de chaque indice. Les séries complètes sont sur les pages ILC et ILAT.