TVA sur marge du marchand de biens : ce qui change au 1er janvier 2027

Le marchand de biens paie la TVA sur la marge quand il revend un terrain à bâtir, ou un immeuble de plus de 5 ans avec option, dont l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI art. 268). La marge est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, droits de mutation compris ; elle se calcule lot par lot, et une marge négative donne une TVA nulle. À partir du 1er janvier 2027, ces règles passent dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS, art. L.231-18 à L.231-20), et, selon le texte du CIBS, un bien acheté à un particulier qui l’avait lui-même acquis sans TVA sera taxé sur le prix total.

L’arbre de décision

1. Immeuble achevé depuis 5 ans au plus (« neuf ») : TVA de plein droit, sur le prix total (CGI art. 257, I, 2, 2°). Des travaux qui rendent à l’état neuf la majorité des fondations, des éléments de structure ou des façades, ou au moins la moitié du second œuvre, font aussi d’un bien ancien un immeuble neuf.
2. Immeuble achevé depuis plus de 5 ans : exonéré (CGI art. 261, 5, 2°), sauf option (art. 260, 5° bis). Sans option, ce sont les droits de mutation qui s’appliquent.
3. Terrain à bâtir, ou ancien avec option : TVA sur la marge si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI art. 268) ; sur le prix total si elle y a ouvert droit.
4. Le bien a changé de catégorie entre l’achat et la revente (terrain devenu terrain à bâtir, ancien devenu neuf) : la marge est perdue, TVA sur le prix total (arrêt Icade, voir plus bas).

Comment se calcule la marge

• Prix d’achat : « toutes les dépenses qui ont été supportées par l’acquéreur à ce titre (notamment les droits de mutation) » (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 270). Les frais et honoraires grevés d’une TVA déductible en sont exclus. Les travaux ne se déduisent pas : ce ne sont pas des sommes versées pour l’acquisition.
• Prix saisi HT : TVA = (prix de vente − prix d’achat) × 20 %.
• Prix saisi TTC : calcul « en dedans » (§ 250) : marge HT = (prix TTC − prix d’achat) ÷ 1,20.
• Marge négative : la base est « prise pour 0 » (§ 300). Pas de TVA, mais pas de crédit de TVA non plus.

Exemples chiffrés

Le prix d’achat de 400 000 € s’entend droits de mutation compris. Refaites ces calculs avec vos chiffres dans le calculateur de TVA sur marge.

Le calcul se fait lot par lot

Pour un bien revendu par lots, le prix d’achat se ventile entre les lots ; pour un lotissement, « en proportion des surfaces incluses dans le lot cédé » (BOFiP, § 300). Chaque lot a sa marge, et la perte d’un lot ne s’impute pas sur la marge d’un autre.

L’arrêt Icade : le bien revendu doit être celui qui a été acheté

Selon l’arrêt Icade Promotion (CJUE, 30 septembre 2021, C-299/20), tel que le lisent le Conseil d’État et la doctrine, la marge suppose une identité juridique entre le bien acheté et le bien revendu. Passer d’une catégorie à une autre (terrain non à bâtir, terrain à bâtir, immeuble neuf, immeuble ancien) fait perdre la marge. Le Conseil d’État en déduit aussi que la marge ne s’applique pas à un terrain à bâtir dont l’acquisition n’a pas été soumise à la TVA (CE, 18 avril 2023, n° 468094).

La doctrine administrative, plus favorable, n’a pas été rapportée : jusqu’au 31 décembre 2026, elle admet la marge pour un bien acheté à un particulier, avec un risque contentieux pour les terrains à bâtir. Le texte de l’arrêt n’a pas pu être lu à la source : sa portée exacte est à vérifier pour votre cas.

La recodification dans le CIBS au 1er janvier 2027

L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère la TVA dans le CIBS. L’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 (art. 17) reporte son entrée en vigueur du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027 et renumérote les articles en L.231-xx. Les numéros L.221-xx de 2025 ne sont jamais entrés en vigueur.

Il n’y a pas de période où les deux codes s’appliquent : la date de la vente choisit le code. Les références au CGI restent seulement tolérées dans les documents jusqu’au 30 juin 2028.

Ce qui change pour un bien acheté à un particulier

Le CIBS ne fait pas que renuméroter. Il codifie l’identité de catégorie entre l’achat et la revente, et il exige que l’acquisition ait été grevée d’une TVA que l’acheteur n’a pas pu déduire, ou faite auprès de quelqu’un qui avait lui-même acquis le bien de cette façon (art. L.231-19). Conséquences :

• bien acheté à un particulier qui l’avait acquis sans TVA : prix total. Sur l’exemple, la TVA passe de 20 000,00 € à 100 000,00 € ;
• bien acheté à un particulier qui l’avait acquis avec TVA (en VEFA, par exemple) : la marge reste possible ;
• marge négative d’un bien éligible : la base reste nulle (art. L.231-20).

À vérifier : le rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026, écrit avant le report, indique que la doctrine reste opposable sur les articles correspondants du CIBS, mais le texte nouveau lui est contraire, et aucun BOFiP postérieur à la recodification n’a été trouvé. La rédaction des articles L.231-18 à L.231-20 n’a pas non plus été relue mot pour mot. Pour une vente signée en 2027, demandez comment le vendeur d’origine avait acquis le bien, et faites valider le régime avant de signer. Les textes et leur date de lecture sont sur la page méthode et sources.

Ce qu’il faut retenir

• Marge = prix de vente − prix d’achat droits de mutation compris ; les travaux ne se déduisent pas (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 270).
• Immeuble de 5 ans au plus : TVA sur le prix total ; plus de 5 ans : exonération, sauf option.
• Marge négative : base nulle, sans crédit ; le calcul se fait lot par lot (§ 300).
• Le bien ne doit pas changer de catégorie entre l’achat et la revente (arrêt Icade).
• Au 1er janvier 2027, le CIBS remplace le CGI : un bien acheté à un particulier qui l’avait acquis sans TVA passe au prix total, soit 100 000,00 € de TVA au lieu de 20 000,00 € sur l’exemple.

Les outils

• TVA sur marge : Trouvez le régime de TVA de votre revente (exonération, marge ou prix total) avec l'arbre de décision expliqué, et calculez la TVA lot par lot.