Majorités d'assemblée générale de copropriété : le calculateur

Non, à l'article 24 : la décision se prend à la « majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance » (loi du 10 juillet 1965, art. 24). Les abstentions ne sont pas des voix exprimées. Le procès-verbal nomme quand même les abstentionnistes (décret n° 67-223, art. 17). Aucun texte ni arrêt ne traite les votes blancs : les compter comme des abstentions est une lecture logique de « voix exprimées », que nous retenons, mais elle reste à vérifier. Aux articles 25 et 26, seules comptent les voix pour, rapportées au total des voix du syndicat.

Non. La majorité de l'article 25 est la « majorité des voix de tous les copropriétaires » : il faut strictement plus de la moitié, soit 501 voix sur 1 000. De même, à l'article 24, une égalité entre les voix pour et les voix contre fait rejeter la résolution. À l'article 26, il faut plus de la moitié des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix (666,67 sur 1 000).

Art. 25-1 : une résolution de l'article 25 non adoptée, mais qui a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, fait l'objet d'un second vote immédiat à la majorité de l'article 24. Le texte en vigueur ne prévoit pas d'exception. Pour les travaux d'économies d'énergie (art. 25 f) qui n'ont pas recueilli le tiers, une nouvelle assemblée « convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique » peut statuer à l'article 24 (art. 25-1, al. 2, loi n° 2024-322).

Art. 26-1 : deux conditions cumulées. La moitié au moins des membres présents, représentés ou votant par correspondance a approuvé, et ces membres représentent au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Le second vote immédiat se fait alors à la majorité de l'article 25.

Lorsqu'un copropriétaire « possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié », ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22), présents ou non (Cass. 3e civ., 2 juillet 2008, n° 07-14.619). Les majorités se calculent ensuite sur le total réduit: le décret n° 67-223 (art. 16) impose de tenir compte de la réduction. Avec 600, 250 et 150 voix, A passe à 400 et le total à 800. La doctrine (ARC) retient la même base ; aucun arrêt de la Cour de cassation ne tranche expressément ce total, ce point reste donc à vérifier en cas de contestation. Le calculateur réduit les voix saisies : si vous travaillez sur une clé spéciale, vérifiez que la quote-part des parties communes du copropriétaire dépasse bien la moitié.

« Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote » (art. 22). Il peut en recevoir davantage si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat : 10 % pile est admis. Le syndic, ses proches et ses préposés ne peuvent pas recevoir de mandat (art. 22, 1° à 4°). En saisie détaillée, l'outil signale le mandataire qui dépasse ces limites.

Seul « le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution » (art. 17-1 A). Un vote contre reste compté contre ; le texte ne dit rien des abstentions. Le procès-verbal nomme les copropriétaires assimilés à des défaillants (décret n° 67-223, art. 17). Le formulaire n'est pas pris en compte si le copropriétaire ou son mandataire est présent (décret, art. 14-1).

On compte des membres du syndicat, pas des lots : un copropriétaire qui détient trois lots reste un membre. Les indivisaires sont représentés par un mandataire commun (art. 23) : une indivision compte pour un membre. Il faut plus de la moitié de tous les membres, et ces membres doivent représenter au moins les deux tiers des voix. Avec 10 membres, 7 pour totalisant 700 voix sur 1 000 : adoptée.