Honoraires d'agence : affichage, TVA et droits de mutation
Mis à jour le 26 octobre 2026 · par Studio 120K
Quand l’acquéreur paie les honoraires, l’annonce de vente affiche le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et le montant TTC des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires, précédé de « Honoraires : » (arrêté du 10 janvier 2017, art. 3). Pour une agence assujettie à la TVA, les honoraires TTC valent les honoraires HT × 1,20. Mis à la charge de l’acquéreur par le mandat, ils sortent de la base des droits de mutation (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 30).
Ce que l’annonce doit afficher
La règle vient de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970), art. 6-1, précisée par l’arrêté du 10 janvier 2017, art. 3. Pour une vente, l’annonce mentionne :
- le prix honoraires inclus et honoraires exclus, le prix honoraires inclus en caractères plus grands ;
- la personne qui paie les honoraires (vendeur, acquéreur, ou les deux) ;
- pour la part payée par l’acquéreur, le montant TTC des honoraires en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires, précédé de la mention « Honoraires : ».
Le barème de l’agence doit être « aisément accessible » depuis toute annonce publiée en ligne (art. 2, IV). Un mandataire non salarié indique en plus qu’il exerce sous le statut d’agent commercial (loi Hoguet, art. 6-2). Quand le vendeur paie seul les honoraires, aucun pourcentage n’est obligatoire.
Le piège courant : rapporter les honoraires au prix FAI. Sur l’exemple ci-dessous, 15 000,00 € d’honoraires font 5,00 % du prix hors honoraires, mais 4,76 % du prix FAI. C’est le premier chiffre qui s’affiche. Le vérificateur des mentions obligatoires contrôle le reste de l’annonce.
HT, TTC et TVA
Les honoraires d’une agence assujettie supportent la TVA à 20 %. Honoraires HT = honoraires TTC ÷ 1,20. L’annonce affiche toujours le montant TTC. Un pourcentage « du net » et un pourcentage « du FAI » ne donnent pas le même prix : vérifiez lequel prévoit votre mandat.
Exemple à rebours : un prix FAI de 250 000,00 € avec des honoraires de 6 % TTC du net, à la charge de l’acquéreur, donne un net vendeur de 235 849,06 €, des honoraires de 14 150,94 € TTC, soit 11 792,45 € HT et 2 358,49 € de TVA.
Pourquoi le payeur des honoraires change les droits de mutation
Le BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20) pose deux règles :
- § 30 : la commission « n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation à titre onéreux lorsque le mandat précise qu’elle sera mise à la charge de l’acquéreur », que le mandant soit le vendeur ou l’acquéreur ;
- § 40 : une commission mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée à sa place par l’acquéreur, s’ajoute au prix taxable.
La condition du BOFiP porte sur le mandat. La reprise dans l’acte de vente relève de la pratique notariale. Attention aussi à la référence : le BOI-ENR-DMTOI-10-40, souvent cité, traite d’un autre sujet.
Le taux global des droits se calcule ainsi : taux départemental × 1,0237 (frais d’assiette de 2,37 %, CGI art. 1647) + 1,20 % (taxe communale, CGI art. 1584). À 5 %, cela donne 6,3185 %.
Exemple chiffré
Bien à 300 000,00 € net vendeur, honoraires de 5 % TTC du net, département à 5 %, acquéreur non primo-accédant :
| Honoraires prévus au mandat | Prix FAI | Base des droits | Droits de mutation |
|---|---|---|---|
| À la charge de l’acquéreur | 315 000,00 € | 300 000,00 € | 18 955,50 € |
| À la charge du vendeur | 315 000,00 € | 315 000,00 € | 19 903,28 € |
Honoraires : 15 000,00 € TTC, soit 12 500,00 € HT. L’économie de droits pour l’acquéreur est de 947,78 €. La phrase d’annonce produite par le moteur : « Prix : 315 000 € honoraires inclus, dont 5 % TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur (300 000 € hors honoraires). » Refaites le calcul avec vos montants dans le calculateur d’honoraires FAI et net vendeur.
Ce calcul donne les droits de mutation, pas l’ensemble des « frais de notaire » (émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière en sont exclus). La règle d’arrondi officielle des droits (à l’euro, par part ou sur le total) n’a pas été vérifiée : à vérifier auprès du notaire.
Le taux de 5 % et les primo-accédants
L’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, modifié par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (art. 121), permet aux départements de dépasser le plafond de 4,50 % de l’art. 1594 D du CGI, sans aller au-delà de 5 %, pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Cette dérogation n’est pas codifiée dans le CGI.
Exclusion des primo-accédants (art. 116, II, B) : la hausse ne s’applique pas quand le bien est, pour l’acquéreur, une première propriété au sens de l’art. L.31-10-3 du CCH (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années) et qu’il est destiné à sa résidence principale. Il n’y a pas de condition de ressources. Pour des co-acquéreurs en indivision ou des époux en communauté, les deux doivent en principe être primo-accédants (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 107 et 109).
Sur la même base de 300 000 €, un primo-accédant paie 17 419,95 € au taux départemental de 4,50 %. En Savoie, le taux des primo-accédants est de 4,00 % : 15 884,40 €.
Dates d’effet et départements sous 5 %
Une hausse ne prend pas forcément effet au 1er juin. Selon la date de notification de la délibération (art. 116, III), elle part le 1er jour du 2e mois qui suit ou le 1er janvier : une délibération notifiée du 16 avril au 30 novembre 2026 prend effet au 1er janvier 2027. À partir du 1er avril 2028, le taux redevient celui en vigueur le 31 janvier 2025 (art. 116, IV).
Au 1er juin 2026, tous les départements sont à 5 %, sauf :
| Département | Taux départemental | Taux global |
|---|---|---|
| Hautes-Alpes (05) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Alpes-Maritimes (06) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Ardèche (07) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Charente (16) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Drôme (26) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Lozère (48) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Oise (60) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Hautes-Pyrénées (65) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Saône-et-Loire (71) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Guadeloupe (971) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Mayotte (976) | 4,50 % | 5,8067 % |
| Indre (36) | 3,80 % | 5,0901 % |
À vérifier : Cantal (15), dont le taux au 1er juin 2026 n’a pas pu être relu sur le tableau officiel de la DGFiP.
La liste complète, avec les dates d’effet, est sur la page droits de mutation par département. Les textes et leur date de lecture sont sur la page méthode et sources.
Ce qu’il faut retenir
- Le pourcentage TTC des honoraires de l’acquéreur se calcule sur le prix hors honoraires, jamais sur le prix FAI (arrêté du 10 janvier 2017, art. 3).
- Honoraires HT = honoraires TTC ÷ 1,20 ; l’annonce affiche le TTC.
- Mis à la charge de l’acquéreur par le mandat, les honoraires sortent de la base des droits : 947,78 € d’économie sur l’exemple (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 30).
- Le taux de 5 % vaut du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, mais pas pour le primo-accédant qui achète sa résidence principale (loi n° 2025-127, art. 116).
- On calcule des droits de mutation, pas tous les frais de notaire.
Les outils
- Honoraires FAI ↔ net vendeur : Passez du net vendeur au prix FAI (et l'inverse), obtenez le pourcentage TTC à afficher et les droits de mutation économisés quand l'acquéreur paie les honoraires.
- Mentions obligatoires d'une annonce : Vérifiez article par article les mentions d'une annonce de vente ou de location, et obtenez le bloc de mentions à coller.