Révision du loyer commercial : indexation, révision triennale et loi du 26 mai 2026

Le loyer commercial change de deux façons : par la clause d’indexation du bail (clause d’échelle mobile) ou par la révision triennale légale de l’art. L.145-38 du Code de commerce. Dans les deux cas, nouveau loyer = loyer × indice de comparaison ÷ indice de base, avec l’ILC pour les activités commerciales et artisanales et l’ILAT pour les autres activités tertiaires. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, une clause « tunnel » symétrique sur la variation annuelle de l’ILC est expressément autorisée (art. L.145-38-1).

Indexation annuelle ou révision triennale

Distorsion de période : est réputée non écrite la clause qui prend en compte une période de variation de l’indice plus longue que la durée entre deux révisions (C. mon. fin. L.112-1). En pratique, une indexation annuelle compare le même trimestre à un an d’écart.

En révision triennale, le plafond de l’indice ne tombe que si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a fait varier la valeur locative de plus de 10 % ; même alors, la hausse est limitée à 10 % du loyer de l’année précédente (L.145-38).

Quel indice d’arrivée en révision triennale ?

Le point de départ est fixé par le texte : l’indice de la dernière fixation du loyer. L’indice d’arrivée ne l’est pas. Deux pratiques coexistent : l’indice du trimestre de la demande (souvent pas encore publié, d’où un loyer provisoire puis une régularisation), ou le dernier indice publié à la date de la demande. Aucun arrêt de la Cour de cassation lu ne tranche ce point : à vérifier selon votre bail et votre conseil.

ILC ou ILAT : le critère est l’activité

L’art. D.112-2 du Code monétaire et financier réserve l’ILC (indice des loyers commerciaux) aux activités commerciales et artisanales. L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) vise les autres activités tertiaires, « notamment » les professions libérales et les entrepôts logistiques. Le texte ne parle pas de « bureaux » : un bureau où s’exerce une profession libérale relève de l’ILAT. L’indice du coût de la construction reste aussi autorisé (L.112-2, al. 1).

Derniers indices publiés : ILC du 2e trimestre 2026 = 137,16 (JO du 25/09/2026) ; ILAT du 2e trimestre 2026 = 138,01 (JO du 25/09/2026).

Exemple chiffré

Révision triennale d’un loyer de 12 000 € HT par an, locataire non PME, ILC du 2e trimestre 2023 (131,81) comparé à l’ILC du 2e trimestre 2026 (137,16) : 12 000 € × 137,16 ÷ 131,81 = 12 487,06 € HT par an, soit +4,06 %, ou 1 040,59 € HT par mois.

Même bail avec une clause tunnel de ±2 % : la loi encadre la variation annuelle, donc chaque année est plafonnée, puis les années s’enchaînent.

Loyer révisé avec la clause : 12 279,39 € HT par an. Plafonner une seule fois la variation totale sur trois ans donnerait un autre chiffre, que le texte ne prévoit pas ; le résultat dépend aussi de la rédaction de votre clause. Faites le calcul avec vos indices dans le calculateur de révision du loyer commercial.

La clause tunnel de l’article L.145-38-1

Créé par l’art. 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l’article autorise, par dérogation à L.112-1, la clause qui encadre « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux ».

• Il ne vise que l’ILC et les locaux à usage commercial. Une clause tunnel sur l’ILAT reste soumise au droit commun : validité à vérifier.
• Une clause non symétrique (par exemple +3 % au plus, sans plancher) sort de ce cadre : validité à vérifier, le texte n’en dit rien.
• Une clause qui écarte ou limite la baisse est à risque : la Cour de cassation a réputé non écrite une clause « écartant toute réciprocité de variation » (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681).
• Baux en cours : les sources divergent (service-public retient les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, certains avocats l’appliquent aux baux en cours). À vérifier.

Certains sites affirment que la clause tunnel a été retirée du texte : c’est inexact, elle figure au Journal officiel (art. 62).

L’article L.145-39 joue dans les deux sens

Si le bail contient une clause d’échelle mobile, chaque partie peut demander la révision dès que le jeu de la clause a augmenté ou diminué le loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé par le contrat ou par le juge (C. com. L.145-39). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la hausse qui en découle est lissée : au plus 10 % du loyer de l’année précédente, par an. Cette règle ne concerne pas la révision triennale.

Le plafonnement de l’ILC à 3,5 % pour les PME

Pour les trimestres du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, la variation annuelle de l’ILC prise en compte pour réviser le loyer d’une PME ne peut excéder 3,5 % (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, art. 14, prolongé par la loi n° 2023-568). Le surplus est définitivement perdu : une révision postérieure ne peut pas le reprendre. Seul l’ILC est visé.

Exemple de dépassement : variation sur un an de +6,60 % au 2e trimestre 2023 et de +4,59 % au 1er trimestre 2024. L’exemple ci-dessus, parti du 2e trimestre 2023, donnerait donc un loyer plus bas pour une PME. La méthode exacte sur une période de plusieurs années (tableau publié par la DGE) n’a pas pu être vérifiée : à vérifier. Le calculateur signale le cas sans l’appliquer.

Loi du 26 mai 2026 : ce qui s’applique, et quand

Publiée au JO du 27 mai 2026, la loi est entrée en vigueur le 28 mai 2026 (Code civil, art. 1). Les dispositions transitoires de l’art. 62, II se comptent à partir de la promulgation, le 26 mai 2026.

Restent à vérifier : un bail signé le 26 ou le 27 mai 2026, la date qui compte pour un bail renouvelé, l’assiette HT ou TTC du « trimestre » de loyer, et le cumul du dépôt avec d’autres garanties. Le vérificateur de la loi du 26 mai 2026 applique ces dates à votre bail. Les textes et leur date de lecture sont sur la page méthode et sources.

Ce qu’il faut retenir

• Nouveau loyer = loyer × indice de comparaison ÷ indice de base ; ILC pour le commerce et l’artisanat, ILAT pour les autres activités tertiaires (C. mon. fin. D.112-2).
• La révision triennale se demande après trois ans et prend effet à la date de la demande (C. com. L.145-38).
• La clause tunnel autorisée encadre la variation annuelle de l’ILC, symétriquement (C. com. L.145-38-1) : 12 279,39 € HT sur l’exemple.
• L.145-39 : révision possible si le loyer indexé a monté ou baissé de plus d’un quart depuis le dernier prix fixé.
• PME : variation annuelle de l’ILC plafonnée à 3,5 % du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, surplus perdu définitivement.

Les outils

• Révision du loyer (ILC, ILAT) : Calculez l'indexation annuelle ou la révision triennale d'un loyer commercial avec les derniers indices INSEE, la clause tunnel et les alertes du Code de commerce.
• Loi du 26 mai 2026 : vérificateur : Dépôt de garantie plafonné, paiement mensuel du loyer, symétrie de la clause d'indexation, restitution du dépôt : vérifiez ce qui s'applique à votre bail.