Syndic bénévole : convoquer et tenir l'assemblée générale

La convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins 21 jours avant la réunion (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 9). Le délai court du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, ou de la transmission de l’avis électronique : l’AG peut donc se tenir au plus tôt 22 jours après cette date. Depuis le 25 décembre 2025, la notification électronique est le principe, et l’assemblée ne décide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour (art. 13).

Le délai de 21 jours et son point de départ

« Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long » (décret n° 67-223, art. 9). Le délai se compte en jours entiers : il part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée (art. 64-1) ou de la transmission de l’avis électronique par le prestataire qualifié (art. 64), et doit être écoulé la veille de l’AG (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.437).

La doctrine écarte la prorogation au jour ouvrable suivant (Code de procédure civile, art. 642) pour ce délai compté à rebours, mais aucun arrêt de la 3e chambre civile n’a été lu sur ce point : à vérifier si la date limite tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié. Le générateur de convocation d’AG calcule ces dates pour la vôtre.

Comment notifier depuis le 25 décembre 2025

Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, pris pour l’art. 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, fait de la voie électronique le principe. L’ancienne règle de « l’accord préalable » au recommandé électronique ne vaut plus.

• Un simple courriel n’est pas une notification valable.
• Chaque convocation mentionne la possibilité de recevoir les notifications par voie postale (art. 64-2).
• La demande de voie postale se fait à tout moment et par tout moyen ; elle prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic (art. 64-4).
• Chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile et son adresse électronique (art. 65).

L’ordre du jour et les documents joints

L’assemblée « ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour » (art. 13). Elle peut examiner d’autres questions, sans effet décisoire. Le formulaire de vote par correspondance, conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020, est joint à la convocation (art. 9, al. 2).

L’art. 11 distingue deux listes de documents, notifiés au plus tard avec l’ordre du jour :

• pour la validité de la décision (I) : notamment les comptes et le compte de gestion avec leur comparatif, le projet de budget, les conditions essentielles des contrats ou devis, le projet de contrat de syndic, les projets de résolution ;
• pour l’information (II) : notamment les annexes au budget, l’avis du conseil syndical quand sa consultation est obligatoire, le projet d’état individuel de répartition.

Sans les documents de la liste I, la décision n’est pas valablement prise : l’art. 13 exige des notifications faites « conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I ».

Les majorités : articles 24, 25 et 26

Exemples calculés par le moteur, sur 1 000 tantièmes et 10 copropriétaires :

• art. 24, 250 voix pour contre 200 voix contre : majorité atteinte. Résolution adoptée.
• art. 25, 350 voix pour, il en faut strictement plus de 500 : majorité non atteinte. 350 voix pour, au moins le tiers des voix (333,33) : second vote immédiat à la majorité de l'article 24. Résolution adoptée au second vote (art. 24).
• art. 25, 300 voix pour, il en faut strictement plus de 500 : majorité non atteinte. 300 voix pour, moins du tiers des voix (333,33) : pas de second vote. Résolution rejetée.
• art. 26, 7 membres pour (assez), totalisant 700 voix (assez) : majorité atteinte. Résolution adoptée.

Les points qui piègent :

• « Plus de la moitié » veut dire strictement plus : 500 voix sur 1 000 ne suffisent pas à l’art. 25.
• Travaux d’économies d’énergie (art. 25, f) qui n’ont pas obtenu le tiers : une nouvelle AG convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l’art. 24 (art. 25-1, al. 2).
• À l’art. 26, on compte des membres : des indivisaires sont représentés par un mandataire commun (art. 23).
• Un copropriétaire dont la quote-part des parties communes dépasse la moitié voit ses voix réduites à la somme des voix des autres (art. 22), et les majorités se calculent sur le total réduit (décret, art. 16).
• Un mandataire reçoit au plus trois délégations, sauf si ses voix et celles de ses mandants n’excèdent pas 10 % des voix du syndicat (art. 22).
• Votes blancs : aucun texte ni arrêt ne dit comment les compter. À vérifier.

Vote par correspondance

Le formulaire doit être reçu au plus tard trois jours francs avant la réunion ; envoyé par courriel, il est présumé reçu le jour de l’envoi (décret, art. 9 bis). Il n’est pas pris en compte si le copropriétaire est présent (décret, art. 14-1). Si la résolution est amendée en séance, seul le votant qui a voté pour est assimilé à un défaillant ; un vote contre reste compté contre (loi de 1965, art. 17-1 A).

Le procès-verbal

Le procès-verbal nomme les copropriétaires qui se sont abstenus et les votants par correspondance assimilés à des défaillants (décret, art. 17). Le calculateur de majorités d’AG donne, pour chaque résolution, le détail du vote et un texte à reprendre dans le procès-verbal.

Les petites copropriétés

Un régime propre s’applique au syndicat qui compte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € (loi de 1965, art. 41-8). Les deux seuils sont alternatifs.

• Pas d’obligation de conseil syndical (art. 41-9), ni de comptabilité en partie double (art. 41-10).
• Les décisions, sauf le vote du budget et l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité par consultation écrite, sans convoquer d’AG (art. 41-12). La décision n’est valable que si tous les copropriétaires ont voté (décret, art. 42-3).
• Hors de cette consultation à l’unanimité, l’AG se convoque selon les règles ordinaires : 21 jours, documents de l’art. 11.
• Un syndicat à deux copropriétaires suit encore d’autres règles (art. 41-13 et suivants).

Si un copropriétaire vend son lot, le générateur de pré-état daté prépare les informations financières à remettre à l’acquéreur. Les textes et leur date de lecture sont sur la page méthode et sources.

Ce qu’il faut retenir

• Convocation au moins 21 jours avant l’AG, délai compté du lendemain de la première présentation : pour le 15/12/2026, au plus tard le 23/11/2026.
• Depuis le 25 décembre 2025, la notification électronique qualifiée est le principe ; le papier sert à qui l’a demandé ; un courriel simple n’est pas une notification valable.
• Pas de décision hors ordre du jour (art. 13), et les documents de l’art. 11, I conditionnent la validité.
• Art. 24 : voix exprimées ; art. 25 : plus de la moitié de toutes les voix, passerelle au tiers ; art. 26 : majorité des membres et deux tiers des voix.
• Petite copropriété : décision possible à l’unanimité par écrit, sauf budget et comptes (art. 41-12).

Les outils

• Convocation d'AG : Calculez la date limite d'envoi, préparez l'ordre du jour avec les majorités, et générez une convocation PDF par copropriétaire avec le formulaire de vote et le pouvoir.
• Majorités d'AG : Calculez si une résolution est adoptée à l'article 24, 25 ou 26, avec les passerelles, la réduction des voix et le contrôle des pouvoirs, et le texte du procès-verbal.
• Pré-état daté : Préparez le pré-état daté d'un lot de copropriété (informations financières de l'art. L.721-2 du CCH) et la liste des pièces à joindre, en PDF.